1. 서 론
2001년 5월 7일, 국내 리츠(REITs: Real Estate Investment Trust)는 부동산투자회사법을 제정하여 처음 도입되었다. 리츠는 부동산투자회사법 제2조제1호1)에 따라 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자하고 운영하여 그로부터 발생하는 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구이다.
우리나라 부동산 가치는 약 1경 5천조원(2022년 기준, 통계청)이며, 개발·임대 분야 매출은 연간 약 190조원(부동산원)이다. 이처럼 부동산 시장에서 개발·임대·매각 등으로 막대한 이익이 창출되고 있으나 많은 자금이 소요되어 일반 국민의 참여는 사실상 어렵다. 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 등에 투자하여 그로부터 발생한 수익을 나눠주는 방식으로 운영하는 리츠는 부동산 투자에 접근하기 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공함으로써 일반 국민에게 부동산 간접투자기회를 제공하며, 인구 증가 및 가구수 증가 등에 따른 지가상승으로 인한 투기적 성향의 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환함으로써 가격 안정을 유도한다.
건설형과 매입형 임대주택리츠는 투기목적을 가진 법인 사업자와 구별됨에도 불구하고 합산배제 대상에 대한 공시가격 기준(건설형 9억원, 매입형 6억원)이 존재한다. 임대주택리츠 종합부동산세 합산은 신규 매입의 경우 6억원 미만으로 리츠사업을 설계하여야 한다는 문제가 있다. 또한, 건설형에서 매입형으로 전환되는 경우 6~9억원일 경우, 예를 들어 역세권 청년주택의 경우 토지가액이 높아 전환에서 배제되는 문제가 발생할 수 있다.
임대주택리츠 종합부동산세 합산배제의 필요성은 다음과 같다. 첫째, 건설형 임대주택리츠의 경우 건설기간 중 부동산 가격 상승으로 인하여 종합부동산세를 납부할 가능성이 있으며 가격(공시가격) 예측 가능성이 떨어져 건설형 임대주택의 활성화를 저해할 수 있다. 둘째, 임대주택리츠에서 주거안정성 확보를 위하여 다양한 규모의 주택을 공급하는 일이 필요함에도 불구하고 종합부동산세 합산으로 인하여 공시가격이 낮은 소형주택만 임대주택리츠에 편입되는 현상이 발생할 수 있다. 마지막으로, 임대주택수요가 있는 지역에 임대주택리츠를 공급하는 방안이 중요함에도 불구하고 종합부동산세 합산으로 인하여 선호지역(서울 또는 도심지)에 임대주택을 공급하지 못할 위험성이 존재한다.
최근 다양한 연구에서 공공지원 민간임대리츠의 임대가격 결정요인(강명기, 2023), 자본구조 특성 및 부채비율 영향요인(한병호, 2022; 한병호·김호철, 2022), 수익성 결정요인(이수정, 2021; 김민지, 2023), 그리고 제도적 개선 방향(김상진·전재범, 2023; 신세지, 2023) 등이 논의되었다. 이들 연구는 리츠의 재무적 지속가능성과 민간 참여 유인을 확보하기 위한 기초자료로서 의미가 있으며, 관련 정책 논의의 기반을 제공한다. 그러나 리츠에 대한 조세제도, 특히 종합부동산세 합산 여부가 리츠 설계 및 공급에 미치는 제도적 영향에 대한 논의는 아직 부족하다. 이에 본 연구에서는 임대주택리츠에 대하여 종합부동산세 합산배제 주택으로 인정하는 규정을 신설하여 임차인의 주거안정성을 향상시킬 수 있는 방안을 모색하고자 한다.
먼저, 세제 정비를 통한 공공지원 민간임대주택리츠의 활성화 방안을 제안하고자 한다. 다음으로, 종합부동산세 합산배제를 통한 민간리츠사업자 유인방안을 제시하고자 한다.
본 연구의 구성은 다음과 같다. 제2장에서는 임대주택리츠 구조 및 현황을 검토하고, 제3장에서는 선행연구를 검토하고 종합부동산세 전체 구조를 확인하여 임대주택리츠의 조세정책 상의 한계를 제시하고자 한다. 제4장에서는 종합부동산세 합산배제의 기대효과를 추정하고자 한다. 마지막으로 결론에서는 공헌점 및 한계점을 제시한다.
2. 임대주택리츠 구조 및 현황
임대주택리츠에 대해서는 임대가격 결정 요인(강명기, 2023), 자본구조와 부채비율 영향요인(한병호, 2022; 한병호·김호철, 2022), 수익성 결정요인(이수정, 2021; 김민지, 2023), 제도 개선 방향(김상진·전재범, 2023; 신세지, 2023) 등 다양한 측면에서의 연구가 진행되어 왔다. 이러한 선행연구들은 임대주택리츠의 제도적 설계와 정책 방향 설정에 중요한 이론적 기반을 제공하고 있다. 본 장에서는 이러한 기존 논의를 바탕으로 본 연구의 분석 대상인 임대주택리츠의 구조와 운영 현황을 체계적으로 정리하고자 한다.
2.1 임대주택리츠 구조
임대주택리츠는 공공임대리츠, 공공지원 민간임대리츠, 민간임대리츠의 형태로 구성되어 있다. 공공임대리츠는 ｢공공주택 특별법｣ 제2조의 1호에 의하여 한국토지주택공사가 국가(지자체)의 재정 또는 주택도시기금의 지원을 받아 공급하는 공공임대주택을 건설(매입)하는 리츠를 말한다. 공공지원민간임대리츠는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ (이하 민특법) 제2조의 4호에서 정한 조건에 부합하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 건설(매입)하여 같은 법에서 규정한 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 준수하여 임대하는 리츠이며, 민간임대리츠는 공공임대리츠 또는 공공지원민간임대리츠에 해당하지 않는 임대주택리츠를 의미한다.
임대주택리츠의 종류와 특징은 아래 Table 1과 같다. 이 중 공공임대리츠의 한 형태인 공공임대주택은 재정 또는 주택도시기금으로 서민의 주거안정성 확보 및 주거 수준 향상을 도모하며(공공주택특별법 제1조) 일반적으로 저가 주택이 공급되어 종합부동산세 부담으로 인한 문제가 발생되지 않을 것으로 예상되었다. 하지만, 주택 평균가격이 매우 높은 서울 등의 수도권 지역에서는 공공임대주택에 대한 종합부동산세 부담 이슈가 발생할 수밖에 없으며 최근 서울주택도시공사(SH)는 공공임대주택에 부과되는 종합부동산세에 대하여 환급 행정소송을 제기하고 향후 위헌법률심판 제청신청을 준비하고 있다. 공공임대주택은 국가(지자체)의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 공급되며, 국가(지자체)가 직접 소유하는 경우 종합부동산세 부과 대상이 되지 않는다. 그러나 대부분 임대주택은 한국주택도시공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)를 포함한 지방공사가 소유하고 있으며, 이러한 기관들은 법인으로서 종합부동산세 납부 의무를 지고 있기 때문에 문제가 발생할 수 있다. 이처럼 공공임대주택을 기반으로 한 공공임대주택리츠의 경우 반드시 합리적인 종합부동산세 부과 개선이 이루어져야 할 것으로 보인다.
다만, 본 연구에서는 서민 주거 안정성을 위한 공공임대주택에 대한 종합부동산세 문제는 별도로 다루지 않고 다양한 유형, 계층, 지역 등의 임대주택 공급을 위해서는 민간임대리츠 활성화가 긴요할 것으로 보이며 이에 따라 민간임대리츠에 초점을 맞추어 구조를 살펴보고자 한다. 특히, 공익적 목적을 위하여 민특법에 따라 임대료 산정의 제한을 받으면서 비중이 높은 공공지원 민간임대리츠의 활성화 방안을 일차적으로 염두해 두고 논의를 하고자 한다.
2.2 공공지원 민간임대주택 리츠 구조
공공지원 민간임대주택은 민특법에 따라, 공적지원과 공공성을 연계하여 청년·신혼부부 등 주거지원계층①에게 역세권② 등에 중점 공급하고 주택도시기금 출자 지원, 용적률 건축규제 완화 등 공공지원을 받은 경우에 초기 임대료 등을 규제하는 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 의미한다. 일반적으로 공공지원 민간임대주택은 ｢주택도시기금법｣에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 이루어지지만 아래(민간임대주택법 제2조제4호)와 같이 다양한 사업이 가능하다. 공공지원 민간임대주택의 종류로는 ｢주택도시기금법｣에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택, ｢주택법｣ 제2조제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 ｢공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법｣ 제2조제6호에 따른 종전부동산(이하 “종전부동산”이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택, 제21조제2호에 따른 용적률을 완화 받거나 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택, 제22조에 따라 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택, 그리고 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택2)이 있다.
한편, 임대료는 일반공급은 시세의 95% 이하로, 특별공급(청년, 신혼부부, 고령자)은 시세의 85% 이하로 책정된다.
대표적인 공공지원 민간임대주택 리츠로는 주택도시보증공사(이하 HUG)에서 운용하고 있는 ㈜민간임대허브(종전 뉴스테이허브 포함)리츠 1~8호의 지원을 받고 있는 다수의 리츠가 있다. 즉, 임대사업자가 리츠를 통해 임대주택을 공급하고자 주택도시기금의 출자를 신청하고, 기금 수탁기관인 HUG가 리츠에 대한 주택도시기금의 출자심사 및 사후관리를 수행하는 구조이다.
이에 따라 공공지원 민간임대주택은 일반적으로 모자리츠의 구조를 지닌다.
2.3 임대주택리츠 현황
2.3.1 국내 임대주택리츠 현황
Table 2는 2014년부터 2022년까지의 임대주택리츠 공급 세대 수 현황을 나타내고 있다. 2014년에는 전체 공급 세대 수의 97.2%가 공공임대리츠였다면, 그 비중은 2017년을 제외하고 매년 감소하는 추세를 보이며, 2022년의 전체 공급 세대 수 중 공공임대리츠의 공급세대 수의 비중은 52.7%이다. 이는 공공임대주택 공급에서 민간임대리츠 및 공공지원 민간임대리츠의 비중이 증가한 것을 의미한다. 이러한 변화는 정부의 주택 정책이나 공공지원 민간임대리츠의 활성화가 주요 원인일 수 있다. 그에 반해 공공지원 민간임대리츠는 2014년 전체 공급 세대 수의 2.2%였지만, 그 비중은 2017년을 제외하고 매년 증가하는 추세를 보이며 2022년 전체 공급 세대수를 기준으로 공공지원 민간임대리츠가 차지하는 비중은 41.0%이다. 민간임대리츠도 매년 공급 세대 수가 증가하며 전체 공급 세대 수 중 차지하는 비중이 2017년을 제외하고 매년 증가하고 있으나 그 수치는 공공지원 민간임대리츠에 비해서는 미미한 수준이다. 이를 통해 민간임대주택 리츠 중 공공지원 민간임대리츠의 비중이 큰 폭으로 증가하고 있음을 확인할 수 있다. 또한, 전체 공급 세대 수는 매년 증가하고 있으며 2022년에는 203,875세대로 나타나고 있다. 이처럼 공급량이 늘어나는 것은 주택 수요를 충족시키기 위한 노력의 일환이라고 볼 수 있다.
Table 3은 2017년부터 2022년까지의 임대주택리츠의 자산총계, 그리고 리츠 수의 현황을 나타내고 있다. 이 표를 통해 임대주택리츠 시장에서 공공지원 민간임대리츠의 자산총계 및 리츠 수가 지속적으로 증가하고 있음을 확인할 수 있다. 2022년 기준으로 공공지원 민간임대리츠의 자산총계는 202,904.7억원으로, 전체 임대주택리츠 자산총계에서 중요한 부분을 차지하고 있다. 또한, 해당 리츠의 개수도 95개로 증가하여 그 비중이 확대되고 있다는 점은 시장 내 민간 부문 참여가 활성화되고 있음을 살펴볼 수 있다. 반면에 공공임대리츠는 자산총계에서 약간의 감소세를 보였으나 여전히 중요한 비중을 차지하고 있으며, 이는 공공임대주택 리츠가 여전히 주거안정성 확보에 중요한 역할을 한다는 점을 의미한다. 민간임대리츠는 자산총계 및 개수 모두에서 꾸준히 성장하고는 있으나 공공지원 민간임대리츠에 비해 상대적으로 적은 규모를 보이고 있으나 이는 민간 임대 시장의 확장을 보여주고 있다. 결과적으로 임대주택리츠 시장은 정부의 정책적 지원과 민간의 참여가 결합된 구조로 공공지원 민간임대리츠의 성장이 두드러지는 가운데, 전체 자산총계 및 리츠 수는 계속해서 증가하는 추세이다.
2.3.2 주요 국가별 임대주택리츠 현황
Table 4는 2023년 3월 말 기준으로 주요 국가들의 상장리츠 현황을 보여준다. 리츠 제도는 1960년 미국에서 최초로 도입되었으며, 우리나라의 경우에는 2001년 도입하였고 빠르게 발전해 왔다. 국민의 소득 증진과 부동산 산업의 선진화를 위한 리츠 활성화 방안(2024.6.17.)에 따르면, 우리나라의 리츠 시장은 최근 몇 년간 성장세를 보이고 있으나 여전히 다른 국가들에 비해 상대적으로 작은 규모를 보이고 있다. 상장리츠 수와 시가총액을 비교할 때, 미국은 204개의 상장리츠와 1,610조 원의 시가총액을 기록하며, 다른 국가들에 비해 압도적인 규모를 보이고 있다. 반면에 한국은 상장리츠 수가 23개, 시가총액은 8조 원으로 상대적으로 작은 규모를 보이고 있다.
글로벌 부동산 시장은 주거용, 상업용, 호텔, 물류, 오피스 등 다양한 부동산 부문에 대한 투자 기회를 제공하고 있다(이원부 외, 2024). 리츠 시장에서도 미국, 일본 등 선진 시장의 규모는 우리나라의 10배 이상 큰 규모를 보이며, 주택과 오피스뿐만 아니라 물류센터, 헬스케어 등 다양한 자산 유형에 대한 투자가 활발하게 이루어지고 있다. 반면, 우리나라의 리츠 시장은 주로 주택과 오피스에 집중하고 있으며 그 규모 또한 상대적으로 작은 편이다. Table 5는 2024년 5월 31일 기준, 자산 유형별 리츠 수와 자산 규모이다. 리츠 전체 375개 유형 중 270개(72%)가 주택과 오피스 유형이다. 이는 주택과 오피스 리츠가 국내 리츠 시장에서 중요한 역할을 하고 있음을 보여준다. 특히 주택리츠 중에서는 주택기금 등 공적자금이 투입된 공공임대리츠와 공공지원 민간임대리츠 등이 178개로 상당수를 차지하고 있다. 이는 공공지원 리츠가 국내 리츠 시장에서 큰 비중을 차지하고 있음을 나타낸다.
Table 6은 일본 리츠 시장에서 임대주택리츠의 현황을 나타내고 있다. 리츠들 중 가장 큰 규모를 가진 리츠는 어드밴스 레지던스 리츠로 도쿄 지역을 중심으로 소형아파트(1인 가구 중심)에 주로 투자하며, 전체 271개의 주택 단지 중 82%가 1인 가구 중심으로 운영되고 있다. 일본 리츠는 주로 도심지역에 1-2인 가구를 대상으로 하며 소형아파트에 투자하는 경향을 보인다. 국내에서도 비혼 인구의 증가 및 출산율 감소로 인하여 인구 구조 변화에 직면해 있으며, 이에 대응하기 위해 정부는 신혼희망타운 공급 등 주거 안정성 확보를 위한 다양한 정책적 지원을 하고 있다(황연희와 박종우, 2023). 다만, 실제 수요가 많은 3-4인 가구에 적합한 중·대형 평형의 경우 종합부동산세 합산 부담으로 인해 공급에 어려움이 있다. 이에 종합부동산세 합산배제를 적용할 필요성이 제기된다.
3. 선행연구 검토 및 임대주택리츠 조세정책 현황
3.1 선행연구 검토
3.1.1 토지임대방식 공공지원민간임대리츠의 임대가격에 미치는 영향 요인 분석
강명기(2023)는 실제 임대사업자에게 실현가능한 임대가격 책정을 위한 정책적 방향성에 도움이 되는 방안을 제시하고자 민간임대 활성화 관련 그간 선행연구들에서 지적되어 왔던 토지임대방식의 사업구조에서 임대리츠의 임대 가격에 미치는 영향요인들을 분석하였다. 1980년대 공공임대주택을 건설하면서 공공 주도의 정책으로 진행되었던 우리나라의 임대주택 정책은 2015년 민특법 시행 이후 민간임대주택시장의 역할이 강화되었다. 2015년 도입된 기업형 임대사업자는 주택도시기금의 출자 및 융자, 주택도시보증공사의 보증 등을 제공받아 민간임대주택 공급을 활성화하였으며, 정부 또한 사업의 활성화를 위해 건축적 특례(용적률 상향, 용도지역 변경 등)를 제공하였다. 그러나 공공성에 비해 과도한 지원이라는 비판으로 정부는 기업형임대사업자 제도를 폐지하고 공공지원민간임대사업자 제도로 전환하였다. 이때 임대리츠의 사업성 개선을 위해 임대리츠 운영비용을 줄여 임대가격을 낮출 수 있는 토지임대방식의 제도가 도입되었다. 강명기(2023)는 토지임대방식 공공지원민간임대리츠의 임대가격에 미치는 영향 요인을 분석하고, AHP분석을 통해 중요도를 산출하였다. 분석 결과, 민간참여자가 임대가격 결정 관련 가장 큰 영향을 미치는 요인은 분양조건 요인이며, 다음으로 토지공급 요인, 건축관련 요인이 중요한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 반면에, 가장 영향이 작을 것으로 분석된 요인은 공급자 기타요인으로 분석되었다. 민감도 분석으로 진행한 실제 토지임대방식으로 공급되고 있는 공공지원민간임대리츠 사업에 해당 요인이 임대가격에 미치는 영향에 대한 결과에서는 가장 중요한 영향을 미치는 요인은 건축관련 요인과 분양조건 요인으로 분석되었다. 이를 종합하면 임대리츠의 임대가격 결정에 있어 부동산 시장 환경이 가장 중요한 요소임을 나타낸다. 민간임대주택 사업 활성화 및 임대 가격을 하락시키고자 하는 정책의 목표달성을 위해서 부동산 가격 하락과 같은 환경변화에 대한 영향을 최소화하는 등의 임대주택의 공급이 안정적으로 이루어질 수 있도록 하는 정책이 필요함을 시사한다.
3.1.2 리츠 자본구조 특성에 대한 연구
김준형(2019)은 기관투자자 중심의 사모형 시장으로 발전되어 온 국내 리츠의 특징을 바탕으로 국내 리츠의 자본 조달과 국내 리츠의 자본 구조의 특성을 연구하였다. 먼저, 상충이론과 자본조달순서 이론을 기반으로 국내 리츠가 어느 이론을 지지하는지 실증분석하였다. 분석 결과, 리츠 규모는 상충이론을 지지하고, 수익성 요인은 자본조달순서 이론을 지지하는 것으로 나타났다. 또한, 기관투자자가 최대주주이거나 동시투자를 진행할 경우 리츠의 부채 사용이 감소하며, 자본조달 활동에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 다음으로, 리츠 대출의 가산금리 영향요인 분석 결과에서는 가산금리는 담보 부동산의 특성, 주주 특성, 경제상황 등이 종합적으로 반영되고 있으나, LTV 비율과 임대료수익률에 따라 일정하게 적용되지 않고 있었다. 또한, 기관투자자가 최대주주인 경우 출자비율의 증가와 동시투자 및 자산운용사의 지분출자가 존재할 때에도 가산금리가 하락하는 것으로 나타났다. 마지막으로, 뉴스테이리츠의 자본구조가 수익성에 미치는 영향에 대한 분석에서는 임대형 리츠는 LTV 비율이 증가 시 수익성 또한 증가하였지만, 임대형 리츠와 달리 뉴스테이 리츠에서는 LTV 비율과 수익성 사이에 유의미한 결과를 발견할 수 없었다. 또한, 뉴스테이 리츠와 임대형 리츠 모두에서 기관투자자의 지분출자 증가는 수익에 긍정적인 영향을 나타내는 것으로 나타났다.
한병호(2022)는 공공지원 민간임대주택리츠의 자본구조 특성과 부채비율 영향요인을 분석하였다. 101개의 공공지원 민간임대주택리츠를 대상으로 현황분석, 사례분석, 실증분석한 결과, 공공지원 민간임대주택리츠의 자본구조는 자본금, 차입금, 임대보증금으로 구성되는데, 이 중 차입금 비율이 가장 높고, 자본금 비율은 낮은 구조이다. 또한, 자금조달에 가장 큰 영향을 미치는 요인으로는 임대보증금 비중이었으며, 다음으로는 안정성, 사업유형, 수익성, 사업규모 순으로 나타났다.
한병호와 김호철(2022)은 공공지원민간임대리츠의 재무적 요인(수익성, 안정성, 사업규모, 임대보증금 비중 등)과 사업유형이 부채비율에 미치는 영향을 실증분석하였다. 재무적 요인과 부채비율과의 관계를 실증적으로 분석한 결과는 다음과 같다. 부채비율과 양(+)의 관계를 보이는 요인으로는 수익성, 안정성, 사업규모가 있다. 반면에 임대보증금 비중은 부채비율과 음(-)의 관계로 분석되었다. 사업유형과 부채비율과의 관계를 실증적으로 분석한 결과에서는, 여타 사업에 비해 LH 택지공모사업은 부채비율이 낮은 것으로 분석되었다. 리츠의 지속가능성을 위해 주택도시기금 위주의 연기금이나 재무적 투자자의 출자 및 융자 확대와 출자 및 융자구조 개선이 필요하며, 적정수준의 수익 구조 및 배당 가능성 제고 등으로 민간자본의 사업 참여를 촉진할 수 있음을 시사하였다.
3.1.3 리츠 수익성에 대한 연구
2015년 이후 민간임대주택 리츠는 정부의 적극적인 지원으로 급성장하였으나 수익률 측면에서는 낮은 수준이다. 이수정(2021)은 주택 가격 급등으로 인해 민간임대주택에 대한 정부의 정책이 지원에서 규제로 전환되면서 사업자들이 추가투자를 꺼리는 상황에서 민간임대주택 리츠의 수익성을 개선하기 위해 수익성에 영향을 미치는 요인에 대하여 분석하였다. 2021년 9월 기준으로 설정된 모든 민간임대주택을 대상으로 민간임대주택 리츠의 현황을 살펴보고, 실제 리츠에 참여한 전문가 대상 AHP 분석을 실시하였다. AHP 분석 결과, 사업 참여자들은 민간임대주택 리츠 활성화에 가장 중요한 요인은 정책적 요인으로 분석되었다. 또한, 민간임대주택리츠가 장기간 선투자를 하는 리스크에 대한 사업의 안정성을 토지의 위치 요인으로 찾는다는 결과를 나타냈다. 마지막으로 수익성이 낮고 대출비율이 높은 특성의 주택임대사업에 있어 이자율이 압도적으로 중요하다는 결과를 발견할 수 있었다. 민간임대주택 리츠의 성장을 위한 정책적 제언은 다음과 같다. 첫째, 담보대출 금리는 민간임대주택 리츠의 수익성에 가장 중요한 요인으로, 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있는 제도를 마련해야 하며, 임대수익 발생수준으로 최초임대료를 책정하고, 임대료 인상률 제한을 없애야 한다. 그리고, 임대의무기간을 연장할 필요가 있다. 둘째, 리츠의 목적에 부합할 수 있도록 공공지원 민간임대주택 리츠를 간접투자 상품으로 만들어 일반 국민이 투자할 수 있도록 해야 한다. 셋째, 아파트 매입임대 및 공모·상장 리츠에 한해서 거래세 감면 등 추가 세제 혜택을 부여하도록 해야 한다.
김민지(2023)는 거시경제변수가 리츠수익률에 어떠한 영향을 미쳤는지 살펴보았다. 분석 결과, 리츠수익률 VAR(1) 모형의 충격반응분석 결과, 가장 큰 영향을 미친 변수는 자체변수인 리츠수익률(정(+)의 효과)이었으며, 다음으로 부동산심리지수 변화율(정(+)의 효과), 기준금리 변화율(부(-)의 효과), 소비자물가상승률(부(-)의 효과), 통화량 변화율(정(+)의 효과) 순이었다. 리츠수익률 결정모형의 VAR(1) 모형의 분산분해분석 결과에서는, 자체변수인 리츠수익률이 가장 많은 부분을 설명하고 있었고, 소비자물가상승률과 부동산심리지수 변화율의 영향력 또한 적지 않았다. 본 연구의 결과는 분석 기간동안(2017년 6월~2022년 7월)의 리츠수익률에 가장 큰 영향을 미치는 변수를 살펴보고, 분석 기간동안의 상업용 부동산 수익률을 이해함에 있어서 의미가 있다.
3.1.4 리츠활성화에 대한 연구
2020년 6월 17일, 법인 임대사업자에 대해서 종합부동산세, 취득세, 양도세 등 과세요건이 강화되는「주택시장안정을위한관리방안」발표 이후 민간부문(민간임대리츠, 공공지원 민간임대리츠)에서 신규 사업 및 추진 중이던 사업이 중단되는 현상이 발생하여 리츠의 활용도가 현저히 낮아졌다. 이에, 김상진과 전재범(2023)은 민간부문 주택리츠 활성화를 위해서 제언하였다. 첫째, 매입형 임대주택리츠는 건전한 사업자임에도 불구하고 투기성 법인 임대사업자와 동일하게 과도한 규제를 받고 있다. 이에, 건전한 사업자인 매입형 임대주택리츠에 대해서 건설형과 동일한 혜택을 적용함으로 민간부문 주택리츠 활성화를 도모할 수 있다. 둘째, 배당재원 부족으로 배당을 시행하지 못하는 리츠가 많이 있는데, 주택리츠의 지속성을 위해 적정 수익률을 보전할 필요가 있다. 또한, 임대기간 종료 이후 분양 및 매각으로 임대주택 재고가 감소해 재고 부족 위험이 예상됨에 따라 주택임대료 인상과 절차의 현실화가 필요하다. 셋째, 금리인상 등으로 주택매입 수요가 감소하여 미분양주택 재고가 더디게 감소하고 있는데, 이를 민간부문 주택리츠가 매입·운용하면 서민 주거 안정에 기여할 것으로 보인다. 넷째, 지역주민이 주택리츠에 참여하면 개발이익을 지역주민에게 돌려줄 수 있다. 다섯째, 고령화 추세에 맞춰 리츠의 노인복지주택 활용에 대한 검토가 필요하다.
신세지(2023)는 국내 상장 리츠 시장의 성장을 제약하고 있는 다양한 문제점이 제기되고 있는 상황에서 정책적 측면과 제도적 측면에서 국내 상장 리츠 시장의 활성화를 위한 방안을 검토하였다. 국내 및 국외 문헌자료와 관련 연구 보고서를 기반으로 상장 리츠 시장의 현황, 문제점, 그리고 개선방안에 대해서 검토하였다. 먼저, 정책적 측면에서 앵커리츠 활성화와 취득세 감면 및 배당소득세 면제 또는 감면을 통해 국내 상장 리츠의 활성화를 도모하고자 하였다. 다음으로 제도적 측면에서 투자자 보호를 위한 투자자 정보 공개의 투명성 강화와 운용 회사의 역할 강화, 리츠 ESG 활성화 방안을 마련할 것을 개선방안으로 제시하였다.
3.2 임대주택리츠에 적용되는 보유세 규정 현황
Table 7은 주요 국가의 리츠에 적용되는 부동산 관련 조세와 법인세율을 살펴보았다. 한국의 경우, 부동산 취득 및 보유 과정에서 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세, 재산세, 종합부동산세를 부담한다. 특히 종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 고가 부동산에 대해 재산세와는 별도로 추가 부과되는 세금으로, 공공지원 민간임대리츠 등 공공 목적의 리츠에도 동일하게 적용되어 운영비용 증가 및 투자 유인 저하 요인으로 작용할 수 있다. 미국, 일본, 싱가포르의 경우도 부동산 관련 세금은 존재하지만, 종합부동산세와 같은 고액 부동산에 대한 추가적인 부담은 없다. 특히, 싱가포르는 부동산 거래 시 인지세만을 과세하며, 리츠에 대한 세 부담은 상대적으로 낮은 편이다. 법인세율 측면에서도 한국은 10~25%의 누진세율 구조를 갖는 반면, 미국(21%), 일본(23.2%), 싱가포르(17%)는 단일세율 체계를 적용하고 있어 세무계획 측면에서 상대적으로 용이하다. 이러한 비교는 한국의 임대주택 리츠가 타국에 비해 세금 부담 측면에서 상대적으로 높은 비용 구조에 직면하고 있음을 시사하며, 특히 종합부동산세 과세 여부가 리츠의 운영 안정성과 공급 활성화에 중대한 영향을 미칠 수 있음을 보여준다.
Table 8은 주택 취득세표이다. 법인은 조정대상지역 여부 및 주택 보유 수와 관계없이 일괄적으로 가장 높은 취득세율이 적용되어 기본 세율이 주택 취득가액의 12%이다. 부가적으로 지방교육세는 취득세의 0.4%, 농어촌특별세는 취득세의 1.0%이다.
Table 9는 재산세 과세 기준표이다. 주택에 대한 과세표준이 3억원을 초과하는 경우 570,000원에 3억원 초과 금액의 0.4%를 더한 세율이 적용된다.
Table 10은 주택에 대한 종합부동산세 과세 흐름 및 기준표이다. 법인은 1세대 1주택 공제 혜택이 배제된다. 따라서 법인은 합산 배제 없이 공시가격 전액을 기준으로 과세표준을 계산해야 한다. 또한, 법인은 고령자 공제 및 장기보유 공제 혜택에서도 배제된다. 이에 따라 법인은 개인보다 종합부동산세에 대한 부담이 훨씬 크다. 투기목적을 가진 법인 사업자와 구별되는 임대주택 사업자에 대해서는 이에 대한 방안이 마련되어야 할 것으로 보인다.
Table 11은 합산배제 임대주택의 종류이다. 매입형 임대주택의 경우에는 공시가격 6억원 이하(비수도권 3억원 이하)이고, 건설형 임대주택의 경우에는 공시가격 9억원 이하에 대해서만 종합부동산세 합산배제를 허용하고 있다.
4. 임대주택리츠 종합부동산세의 문제점 및 개선방안
4.1 종합부동산세 합산의 문제점 사례
Table 12는 민간임대허브제4호리츠의 자회사인 공공지원 민간임대리츠의 현황을 보여주고 있다. 위치적으로 서울, 대구, 충남, 경기, 부산 등으로 다양한 지역에서 리츠 운영이 이루어지고 있음을 확인할 수 있다. 이에 따라 지역적 분포 범위가 넓어 관리상의 어려움이 존재할 것으로 보인다. 또한, 다양한 규모의 주택을 공급하는 일이 필요함에도 불구하고 중대형 규모의 평형은 많지 않은 것으로 보인다.
공공지원 민간임대리츠 기금승인출자 현황 자료에 따르면 2024년 2분기를 기준으로 123개의 리츠가 98,384세대의 주택을 공급하고 있다. 이중 서울지역을 사업장으로 하고 있는 리츠는 총 25개 리츠로 파악되며 12,081세대의 주택을 공급하고 있다.
Table 13은 서울 소재 공공지원 민간임대리츠 현황을 보여주고 있다. 서울 소재 공공지원 민간임대리츠 25개 중 6개가 청년주택사업으로 초소형 사업으로 보여진다. 뿐만 아니라 서울 소재 공공지원 민간임대리츠의 평형이 가장 큰 평형은 84형으로 구로구, 금천구, 중랑구에 각 1개로 25개 중 단 3개만이 3~4인 가구에 적합한 규모로 보여진다. 이는 종합부동산세 합산의 문제로 서울 소재 공공지원 민간임대리츠가 소형으로 운영되고 있어 3~4인 가구에게 적합한 주택공급이 원활하게 이루어지고 있지 않다는 것을 보여준다.
Table 12와 Table 13으로 살펴본 민간임대허브제4호리츠의 자회사인 공공지원 민간임대리츠 현황과 서울 소재 공공지원 민간임대리츠 현황을 통하여 중요한 시사점을 유추해 볼 수 있다.
첫째, 공공지원 민간임대리츠는 매입형과 건설형이 모두 있지만 거의 대다수는 건설형으로 이루어지고 있다. 여러 이유가 있겠지만 종합부동산세 부과의 차이(건설형 9억원, 매입형 6억원(수도권밖은 3억원))로 사업계획 수립 시 건설형에 치중 할 수 밖에 없는 이유도 배제하기 어려워 보인다.
둘째, 공공지원 민간임대리츠가 공급하는 주택형에 주목해 볼 필요가 있다. 민간임대허브제4호리츠가 출자한 12개의 공공지원 민간임대리츠의 경우 가장 선호도가 높은 84형이 다수 공급됨을 알 수 있으며 99형, 105형까지 공급되고 있다. 유일하게 서울에 공급된 이베데스다제1호의 경우 서울시 마포구에 청년임대주택로 공급되었으며 주택형은 17, 29형으로 초소형에 그치고 있다. 주택도시기금의 지원을 받은 전체 공공지원 민간임대주택리츠 123개 중 서울에 공급한 25개의 리츠를 분석해 보면 서울시 구로구, 금천구, 중랑구에서 공급된 4개의 리츠를 제외하고 모두 59형 이하의 소형이며, 투자보고서에 주택형 자료가 제공되지 않은 리츠의 사업내역이 대부분 청년임대주택 사업이므로 초소형으로 공급된 것으로 보인다. 이는 임대주택리츠에서 주거안정성 확보를 위하여 다양한 규모의 주택을 공급하는 일이 필요함에도 불구하고 종합부동산세 합산으로 인하여 사업계획 수립 시부터 공시가격이 낮은 소형주택이 주로 임대주택리츠에 편입되는 현상과 선호지역(서울, 도심)에서 필요로 하는 임대주택을 공급하지 못할 가능성을 시사해 준다. 따라서 종합부동산세 부과가 공공지원 민간임대주택 사업계획 수립 시에 이러한 문제를 얼마나 야기시키는지에 대한 해외 세제와의 비교 등을 통해 살펴볼 필요가 있다. 현재 종합부동산세 이슈가 심각하게 발생하고 있는 서울시 공공임대주택의 경우 공시가격이 6억원을 초과하는 매입형에서 주로 발생하는 것으로 보인다. 공공지원 민간임대리츠가 아직까지 종합부동산세 문제가 크게 부각되지 않은 것은 지금까지 살펴본 것처럼 사업계획 수립 시부터 종합부동산세 이슈 가능성이 있는 사업지를 배제하기 때문인 것으로 보인다. 이것은 시장 수요에 맞는 임대주택 공급이하는 사회적 후생을 근본적으로 훼손하는 결과를 가져올 것으로 보인다.
서울리츠 3호와 서울리츠 4호의 사례를 통해서 종합부동산세가 사업 확장에 미치는 영향을 살펴보고자 한다.
종합부동산세 20년 장기 전세 주택으로 44개 단지에서 2,443세대의 주택을 운영하고 있는 서울리츠 3호는 매입형 공공임대주택리츠 형태로 운영되고 있다. 자산 규모는 약 2조 원으로 자본금은 약 2,300억 원, 영업비용, 금융비용 등으로 구성된 연간 비용지출 총액은 260억 원 내외이다(감가상각충당금 제외). 종합부동산세와 관련하여 2022년에는 1개 단지에서 7세대가 신규 편입되며 종합부동산세가 최초 부과되어 약 3억 원의 세금이 발생하였다. 그러나 2023년 종합부동산세법 개정으로 인하여 종합부동산세는 약 1.3억 원으로 축소되었습니다. 리츠 설립 당시 모든 자산은 합산 배제 대상에 등록되었으므로 향후 신규 자산 편입 계획도 없는 상태로 종합부동산세로 인한 리스크는 제한적이라고 할 수 있다.
1개 단지 139세대의 주택을 운영하였던 서울리츠 4호는 매입형 공공지원 민간임대주택리츠 형태로 8년 임대 후 매각하였다. 자산 규모는 약 750억 원, 자본금은 약 138억 원, 영업비용, 금융비용 등 연간 비용지출 총액은 260억원 내외이다(감가상각충당금 제외). 2022년 단지 준공 후 조합으로부터 리츠 자산 편입 당시 공시가 추정 7억을 기준으로 재산세와 종합부동산세가 연간 55억 원으로 추산되어 8년간 단순 계산으로 약 450억 지출이 예상되었다. 하지만, 공시가 6억 미만으로 평가되면서 결론적으로 종합부동산세 합산배제 되었다. 만약 종합부동산세가 과세되었다면 리츠 존립이 불가능했을 것으로 판단된다.
결론적으로 두 사례에서도 종합부동산세 이슈가 큰 영향을 미치지는 않았지만, 이를 통해 종합부동산세 부담으로 인하여 공공임대주택의 활성화를 저해시킬 수 있음을 살펴볼 수 있다.
4.2 개선방안
국토교통부에서는 2024년 6월 17일에 국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안 중 한 가지로 리츠가 미분양 주택을 매입·운영하여 미분양 리스크를 해소하는 방안을 마련하였다. CR리츠가 미분양을 매입하고 임대 운영하는 동안 사업성을 확보할 수 있도록 Table 14와 같이 취득세 및 종합부동산세에 대한 세제 지원을 한다. 이처럼 공공성이 강한 주택도시기금 출자로 형성된 모(母)리츠의 자금을 받아 실제 운영되는 공공지원 민간임대리츠인 자(子)리츠에 대해서는 별도 항목으로 종합부동산세 합산배제 항목으로 추가하는 방안을 제안한다. 또한, 서울주택도시공사(SH)의 경우에는 수도권 중심부에서 사업을 운영하고 있어 종합부동산세 부담이 큰 상황이다. 이에 따라, 종합부동산세 합산배제 한도 금액을 상향하는 방안을 제안한다. 이러한 제도적 보완이 이루어진다면 임대리츠의 사업 여건이 개선되어 수요가 많은 지역을 포함하여 다양한 지역에서의 임대주택 공급이 보다 활발해질 수 있으며, 이는 중·대형 주택의 공급 확대와 함께 주거안정성 확보에 실질적으로 기여할 것으로 기대된다. 한편, ESG 투자와 후생 개선의 관련성을 분석한 현상균 외(2023)의 연구에서는 ESG 투자 역사가 비교적 짧고 명확한 벤치마크 부재 등의 이유로 뚜렷한 효과를 찾지 못하였지만 개선가능성을 보여주었다. 이를 바탕으로 향후 ESG 투자에 대한 제도적 기반이 확대되고 장기적 분석이 가능해진다면 공공지원 민간임대리츠가 정책형 ESG 투자로 기능하여 주거 복지 향상이라는 사회적 가치를 실현할 수 있을 것으로 기대된다.
4.3 종합부동산세 합산배제 기대효과 추정
Table 15는 가상의 투자로 인한 종합부동산세 합산 효과를 제시하고자 한다. 100호의 건설형 임대주택리츠를 운영하는 경우, 호당 5억 원인 경우와 호당 10억 원으로 구분하여 종합부동산세 합산배제의 효과를 살펴보았다. 취득세와 재산세의 경우 동일세율이 적용되나, 호당 5억원의 건설형 임대주택은 종합부동산세 합산배제 주택요건을 충족하여 과세대상에서 제외된다. 반면, 호당 10억 원의 건설형 임대주택은 법인 고정 세율 5%와 종합부동산세 20%에 농어촌특별세율이 적용되어 세금 부담이 증가하는 경향을 보였다. 만약 재산세와 종합부동산세 부과 기준일인 6월 1일자 이전 리츠가 본 부동산을 취득했다면, 분양 수익은 2배 증가하는 반면, 당해연도의 과세금액은 2.6배 증가하며, 공시가격이 변하지 않는다고 가정할 경우 사업 기간 10년 동안 과세금액 합계는 약 7배 증가할 수 있다. 이는 공시가격이 낮은 소형주택만 임대주택리츠에 포함되는 현상과, 선호 지역(서울, 도심지)에서 임대주택 공급이 어려운 문제를 직관적으로 보여준다. 따라서, 종합부동산세 합산배제 기준이 저가 주택으로 한정되면서 리츠가 공급할 수 있는 주택의 규모와 종류가 제한되고 있다. 이를 해결하려면 종합부동산세 합산배제의 확대가 필요하다. 특히 고수요 지역에 대한 임대주택 공급을 확대할 수 있도록 정책을 조정해야 한다.
5. 결 론
본 연구는 임대주택리츠에 대하여 종합부동산세 합산배제 주택으로 인정하는 규정을 신설하여 임차인의 주거안정성을 향상시킬 수 있는 방안을 모색하는 것을 목적으로 하였다. 이에, 임대주택리츠의 구조 및 현황과 조세정책 현황을 살펴보고 임대주택리츠 관련 종합부동산세의 문제점을 도출하여 종합부동산세 합산배제 기대효과를 추정하여 임대주택리츠 활성화를 위한 개선 방안을 제시하였다.
리츠는 부동산 투자에 접근하기 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 투자를 할 수 있는 기회를 부여함으로써 일반국민에게 부동산 간접투자기회를 제공하며, 인구 증가 및 가구 수 증가 등에 따른 지가상승으로 인한 투기적 성향이 높은 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환함으로써 가격 안정을 도모한다. 이처럼 임대주택리츠는 투기목적을 가진 법인 사업자와 구별되는 공공성을 갖춘 사업자임에도 불구하고 종합부동산세 합산배제 대상에 대한 공시 가격 기준이 건설형의 경우에는 9억 원, 매입형의 경우에는 6억 원으로 존재한다. 이에 따라 건설형 임대주택리츠의 경우에는 건설기간 중에 부동산 가격 상승으로 인해 종합부동산세를 납부할 가능성이 있을 수 있어 임대주택리츠의 공급을 제한하고 있다. 이는 임대주택의 활성화를 저해할 수 있다는 문제점이 존재한다. 또한, 임대주택리츠에서 주거안정성 확보를 위하여 다양한 규모의 주택을 공급하는 일이 필요함에도 불구하고 종합부동산세 합산 가능성이 존재함으로 인하여 공시가격이 낮은 소형주택만 임대주택리츠에 편입되는 현상이 발생할 수 있다. 마지막으로, 다양한 지역에 임대주택리츠를 공급하는 방안이 중요함에도 불구하고 종합부동산세 합산 가능성이 높은 서울과 같은 선호 지역에는 임대주택을 공급하지 못할 위험성이 존재한다. 실제로 2024년 2분기 기준 공공지원 민간임대리츠 기금승인출자 현황 자료에 따르면 123개의 리츠 중 서울지역을 사업장으로 하고 있는 리츠는 단 25개로 파악되고 있다.
본 연구에서는 임대주택리츠 중 공공지원 민간임대리츠를 중심으로 임대주택리츠 활성화 방안을 모색하고자 하였다. 임대주택리츠의 유형에는 공공임대리츠, 공공지원 민간임대리츠, 민간임대리츠가 있다. 공공임대리츠는 민간 자본을 전혀 활용하지 않고, 100% 공공기관 주도로 운영되며, 입주 자격이나 임대료 상한선 등에서 강력한 규제를 통해 저소득층이나 주거 취약계층을 대상으로 주택을 공급하고 있다. 하지만, 공공임대리츠의 공급 확대에는 한계가 있어 그 비중은 점차 줄어들고 있다. 민간임대리츠는 민간 자본을 활용하여 임대주택을 공급한다. 민간임대리츠는 소득 수준에 제한이 없으며, 임대료의 제한 또한 없다. 매년 공급 세대 수 및 전체 임대주택리츠 중 민간임대리츠가 차지하는 비중은 상승하고 있으나 그 수준은 미미하다. 공공지원 민간임대리츠는 공공 자금과 민간 자본이 결합하여 주거복지 대상인 저소득층, 중산층 가구를 대상으로 소득 및 자산 기준에 맞는 가구만 이용할 수 있다. 또한, 저소득층 및 중산층의 주거 부담을 줄이는 데 중점을 두고 있어 임대료의 상한선이 존재하며, 임대료의 상승 폭도 제한된다. 이에 따라 본 연구에서는 공공지원 민간임대리츠에 초점을 두고 임대주택리츠 주거안정성을 확보하는 방안을 다음과 같이 제시하고자 한다.
첫째, 공공성이 강한 주택도시기금 출자로 형성된 모(母)리츠의 자금을 받아 실제 운영되는 공공지원 민간임대리츠인 자(子)리츠에 대해서는 종합부동산세 합산배제 항목으로 추가하는 방안을 제안한다. 둘째, 종합부동산세 합산에 대한 부담으로 인해 다양한 규모의 주택을 공급하지 못하고, 소형주택의 공급만 이루어지고 있다. 이에 따라, 종합부동산세 합산배제 대상에 대한 공시가격의 기준 상향을 제안한다.
향후 연구과제로는 종합부동산세의 문제는 과세표준의 안정성과 연계되는 점을 고려하여 공시지가 안정화를 통하여 종합부동산세 과표 안정성을 확보하는 방안의 연구가 필요할 것으로 보인다. 또한, 본 연구는 임대주택리츠의 종합부동산세 합산배제에 대한 논의를 하고 있지만, 향후에는 임대주택리츠에 대하여 종합부동산세를 적용하지 않는 방안에 대한 연구가 필요할 것으로 보인다. 더 나아가 임대주택사업 전반에 대해 종합부동산세를 배제하는 방안을 연구할 필요성이 있다. 한편, 본 연구는 제도적 분석과 정책적 논의에 중점을 두어 정량적 실증분석은 포함하지 못하였지만, 향후 연구에서는 공시가격 기준 조정 시 리츠 수혜 범위 변화 추정, 공급 세대 변화 등 시나리오 기반 분석이나 민감도 분석을 통해 종합부동산세 합산배제가 임대주택리츠에 미치는 효과를 보다 구체적으로 검토할 필요가 있다.
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